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该活动已结束----- 关于公开征集《虎扑篮球:物业管理条例》(征求意见稿)意见的通知

为了进一步增强立法的公开性和透明度,提高立法质量,现将市住房保障中心起草,市司法局审核修改的《虎扑篮球:物业管理条例》(征求意见稿)全文公布,征求社会各界意见。有关单位和各界人士可以在2019年9月5日前,通过以下二种方式提出意见:

  一、通过信函方式将意见邮寄至虎扑篮球:司法局立法科,地址:虎扑篮球:尖山区站前路司法大厦四楼,邮政编码:155100。
  三、通过电子邮件方式将意见发送1219678556@qq.com。

                                  虎扑篮球:司法局                2019年8月5日


虎扑篮球:物业管理条例(征求意见稿)


第一章 总 则

    第一条〔立法目的和依据〕为规范物业管理行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律法规,结合我市实际,制定本条例。

第二条〔适用范围〕本市行政区域内的物业管理及其相关活动适用本条例。

第三条〔概念含义〕本条例中:

物业,是指经批准兴建并竣工验收的各类建(构)筑物及其附属的设施、设备和相关场地、场所。

物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及其设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序并提供相关服务的活动。

业主,是指房屋所有权人。

物业使用人,是指物业承租人或实际使用物业的其他人。

物业服务企业,是指依法设立的从事物业服务并收取相应服务报酬的企业法人。

建设单位,是指依法投资,开发建设和出售物业的法人或其他组织。

前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。

第四条〔物业管理原则〕本市物业管理活动应当遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争和专业服务、保障物业合理使用和提升业主公共生活品质的原则。

第五条〔政府职责〕市、县(区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系,制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制,促进物业服务行业发展和文明小区建设。

第六条〔市物业主管部门职责〕市人民政府物业行政主管部门履行下列职责:

(一)研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;

(二)指导和监督县(区)人民政府物业行政主管部门物业管理工作,对物业服务企业及其项目负责人行为进行监督管理;

(三)参与市人民政府对各县(区)物业管理工作的目标责任考核;

(四)负责物业服务企业信用管理;

(五)负责对住宅专项维修资金的管理进行指导和监督;

(六)负责对物业管理招标投标活动进行监督管理;

(七)负责调处重大物业管理矛盾纠纷;

(八)依法承担的其他职责。

第七条〔县(区)物业主管部门职责〕县(区)人民政府物业行政主管部门履行下列职责:

(一)负责物业服务企业的日常指导和监督工作,指导和监督辖区内街道办事处(乡镇人民政府)履行物业管理监管职责;

(二)负责物业管理区域划分和物业承接查验备案;

(三)负责物业服务合同备案和物业服务招标投标备案;

(四)开展物业服务企业及其项目负责人的信用信息征集、核查和监管;

(五)负责新建住宅小区物业服务用房验收核准;

(六)负责调处物业管理矛盾纠纷;

(七)依法承担的其他职责。

第八条〔基层政府和自治组织职责〕街道办事处(乡镇人民政府)应当设置专门机构或者配备专职人员,履行下列职责:

(一)指导和监督业主大会成立和业主委员会选举、备案;

(二)指导和监督业主大会和业主委员会的日常工作;

(三)组织业主表决,聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供基本物业服务;

(四)协助县(区)人民政府物业行政主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接查验备案、物业项目交接、物业服务企业及其项目负责人信用信息采集等工作;

(五)召集物业管理联席会议、协调解决应急维修等重大物业管理问题和调处物业管理矛盾纠纷;

(六)协调社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业相互之间的关系;

(七)依法承担的其他职责。

社区居(村)民委员会应当负责协助街道办事处(乡镇人民政府)履行前款规定职责。

第九条〔物业管理相关部门职责〕市、县(区)人民政府有关行政主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作:

(一)城市管理综合执法部门负责查处物业管理区域内擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质,擅自改变住宅外立面、在非承重墙上改建门窗,私搭乱建,违规饲养家畜家禽,占用和损坏绿地,私自张贴广告等违法违规行为;

(二)住房和城乡建设部门负责物业管理区域内房屋工程质量验收,督促建设单位履行保修义务,及时处理业主有关保修期内房屋工程质量方面的投诉;

(三)公安部门负责指导物业管理区域内治安防范工作,依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对监控安防、车辆停放、房屋租赁等开展监督检查;

(四)市场监督部门负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作,查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;

(五)价格主管部门负责物业管理区域内物业服务收费的监督管理工作,依法查处各类价格违法行为;

(六)生态环境部门负责物业管理区域内环境保护监督管理,按照职能分工依法查处烟尘污染、噪声扰民等违法违规行为;

(七)卫生健康部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督、检验、检测等工作,打击非法行医;

(八)民政部门负责监督、指导物业管理区域内居(村)民委员会、业主大会、业主委员会开展自治管理活动;

(九)应急管理部门负责物业管理区域内消防安全的监督管理;

(十)经济信息化部门负责协调物业管理区域内通信运行和电力设施保护;

(十一)人防部门负责物业管理区域内人防工程维护管理的监督检查;

(十二)司法行政部门负责指导物业管理区域内物业管理纠纷的人民调解工作;

(十三)供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、秩序维护、设施设备维护等专项服务的主管部门和专业监管部门以及其他有关部门依法依规履行相应的职责。

第十条〔行业组织〕物业管理行业协会应当在主管部门的指导和监督下,履行联络、协调和服务职责,依法制定和组织实施自律性规范,组织物业服务从业人员业务培训,调处物业管理纠纷,促进物业服务企业依法诚信经营,推动物业管理健康发展。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第十一条〔业主的权利和义务〕业主按照法律法规、管理规约和物业服务合同的约定,有参加物业管理活动的权利,并有合理使用物业、维护公共利益的义务。

业主在物业管理活动中享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督房屋专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;     

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;     

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照合同约定,按时足额交纳物业服务费用;

(五)按照国家有关规定交存房屋专项维修资金;

(六)不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用,对毗邻物业所需的维修予以配合、协助;

(七)法律、法规规定的其他义务。

物业的合法买受人尚未办理权属登记,但已实际占有使用的,享有本条例规定的业主权利,承担相应义务。

第十二条〔业主大会的组成〕物业管理区域内的全体业主组成业主大会,业主人数较多的,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条〔物业管理区域划分〕一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

物业管理区域的划分,应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则。 (一)物业管理区域的范围应以物业建设的原地红线内规划批准的范围确定,但已经自然形成且无争议的,不再重新划分;

(二)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的区域,配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域,但若因区域规模较大等原因,已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的,可以划分为不同的物业管理区域。

第十四条〔首次业主大会召开条件〕物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的、或者房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的、或者首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的,建设单位应当在物业行政主管部门和住宅区所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,组织召开第一次业主大会。

第十五条〔业主大会筹备〕符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位应当以书面形式告知物业行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在其指导下组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和社区居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应为5人以上单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组成员名单确定后7日内由街道办事处(乡镇人民政府)以书面形式在物业管理区域内公告。

建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料,为筹备组开展工作提供条件并配合协助筹备组开展工作。

第十六条〔业主大会筹备组职责〕筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份和业主人数,确定业主在业主大会上的投票权数;

(四)提出首次业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容,应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当复核并告之异议人复核结果。

筹备组应当自组成之日起30日内,按照《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

第十七条〔业主大会决定事项〕业主大会决定以下事项:

(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

(二)选举业主委员会或更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)确定物业管理方式;

(四)选聘、解聘物业服务企业,授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或终止物业服务合同;

(五)制定、修改物业服务内容、标准和物业服务收费方案;

(六)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、经营以及所得收益分配等方面的规章制度;

(七)改建、重建物业管理区域内的建筑物及其附属措施;

(八)决定房屋专项维修资金使用、续存方案,并监督实施;

(九)涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。

决定前款第六、七、八项规定的事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过三分之二以上的业主且占总人数过三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十八条〔业主大会议事规则、管理规约决定事项〕业主大会议事规则应当就业主大会的议事方法、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会组成和委员任期、改选、罢免等事项依法作出决定。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第十九条〔业主大会决议效力、责任承担〕业主大会通过的管理规约和作出的决定,对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力,业主大会的民事责任由全体业主共同承担。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十条〔定期会议、临时会议〕业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定,由业主委员会组织召开,有下列情况之一的,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议。

(一)有20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或紧急事件,需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。

业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的,由物业所在地社区居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

第二十一条〔业主大会会议形式〕业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式举行。召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。物业管理区域内人数较多的可以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。参加业主大会的业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会会议拟讨论的事项,书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数,要经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第二十二条〔业主委员会的产生和组成〕首次业主大会选举产生业主委员会。

业主委员会根据物业管理区域规模,由3名以上单数委员组成,一般不超过11人,业主委员会首届任期由业主大会确定,一般为五年,其组成人员可以连选连任。

分期建设的物业达到成立业主大会条件时,选举业主委员会成员一般为3-5人,每期入住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第二十三条〔业主委员会委员任职条件〕业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)遵守国家法律、法规;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)遵守业主大会议事规则和管理规约,模范履行业主义务,按时足额交纳物业管理服务费;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁、具有社会公信力;

(五)具有一定组织能力和协调沟通能力。

第二十四条〔业主委员会职责〕业主委员会作为业主大会的日常工作机构,执行业主大会决定的事项。依照有关法律、法规和业主大会授权,履行下列职责:

(一)召集并组织业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(二)在业主大会作出决定后的三十日内,代表业主大会与物业服务企业签定、续签、变更或解除物业服务合同;

(三)执行业主大会的决议、决定;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费用,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)组织续存房屋专项维修资金;

(七)组织业主委员换届和补选工作;

(八)完成业主大会交办的其他事项。

第二十五条〔业主委员会备案〕业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料向县(区)人民政府物业行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续。

(一)业主委员会备案申请书;

(二)业主大会会议决议;

(三)业主大会议事规则和管理规约;

(四)业主委员会委员名单和基本情况;

(五)法律、法规规定的其他资料。

备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内,将变更内容书面告知原备案部门。

第二十六条〔业主委员会委员资格终止〕业主委员会委员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

(一)以书面方式提出辞职请求的;

(二)不履行委员职责的;

(三)利用委员资格谋取私利的;

(四)拒不履行业主大会决定的;

(五)侵害他人合法权益的;

(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会成员有上述情形之一的,业主委员会应当在物业管理区域内公告。业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。

第二十七条〔业主委员会定期会议〕业主委员会应当定期召开会议,会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。

业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第二十八条〔业主委员会的换届交接〕业主委员会任期届满30日前,应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举,新一届业主委员会产生后5日内,原业主委员会应将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

第二十九条〔业主大会、业主委员会管理要求〕业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第三十条〔业主大会、业主委员会履行社区自治职责〕在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,业主委员会召开业主大会会议时,应当告知社区居(村)民委员会并认真听取建议,作出的决定应书面告知社区居(村)民委员会。

第三十一条〔业主委员会职责〕业主委员会应当督促违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主,限期足额交纳物业服务费用。业主委员会应当配合公安、应急、市场监管等部门,与社区居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内的社会治安和消防安全、电梯使用安全等相关工作。

第三十二条〔物业管理委员会〕不具备成立业主大会条件,或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会的住宅小区,经县(区)人民政府物业行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府指导后仍不能成立的,应当由街道办事处或者乡(镇)人民政府负责组织,由社区居(村)民委员会、业主代表等组成物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责,物业管理委员会业主代表所占比例不应低于50%。

物业管理委员会的常设机构设在物业所在地的社区居(村)民委员会,日常活动的开展、组织、协调由社区居(村)民委员会负责。物业管理委员会的人员组成,应当公开征求所在物业管理区域业主的意见。

第三章 物业服务企业和前期物业管理

第三十三条〔物业服务企业要求和异地企业备案〕设立物业服务企业应符合有关法律法规规定的企业设立条件。

外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的,应当到市人民政府物业行政主管部门备案。

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条〔物业服务企业权利、义务〕物业服务企业享有下列权利:

(一)根据法律法规和物业服务合同,拟定物业管理制度;

(二)依照物业服务合同的约定,收取物业服务费用;

(三)选择专业公司承担专项经营服务业务;

(四)制止业主违反法律、法规、规章及管理规约和物业管理制度的行为并向业主委员会和有关管理部门报告;

(五)开展多种经营和特约服务;

(六)要求业主委员会协调业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷;

(七)法律法规规定的其他权利。

物业服务企业应当履行下列义务:

(一)履行物业服务合同,并按照国家、省、市规定的服务技术标准和操作规范实施质价相符的物业服务;

(二)听取业主大会意见和建议,接受业主、使用人、业主委员会的监督;    

接受业务活动所在地物业行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的监督、指导和管理;

(四)为业主、使用人保守秘密;                                       

(五)法律、法规规定的其他义务。

第三十五条〔物业服务企业的选聘〕建设单位应当依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业。投标人少于3人或建筑面积2万平方米以下的住宅物业,建筑面积1万平方米以下的非住宅物业,经所在地县(区)人民政府物业行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘相应的物业服务企业实施前期物业管理。

第三十六条〔前期物业服务招投标时限〕建设单位应当按照下列规定时限,完成前期物业服务的招投标工作:

(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

(二)现售商品房在正式销售30日前;

(三)非出售的新建物业在交付使用90日前。

第三十七条〔前期物业服务合同和临时管理规约的备案〕建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同,并自签订之日起十五日内,将前期物业服务合同、临时管理规约向县(区)人民政府物业行政主管部门备案,物业行政主管部门应当将备案材料及时转告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。
   第三十八条〔前期物业服务合同和临时管理规约的公示与承诺〕建设单位应当在物业预售、销售时公示前期物业服务合同和业主临时管理规约。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,要签订临时管理规约并就遵守业主临时管理规约予以书面承诺。

在首次业主大会会议通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。

第三十九条〔前期物业服务费收取〕前期物业服务期间,物业服务企业向建设单位收取前期物业管理服务费,建设单位与业主在房屋销售合同签订过程中有业主交纳前期物业管理服务费约定的,可由建设单位委托物业服务企业向业主收取。

第四十条〔物业管理用房配置〕住房和城乡建设、自然资源(规划)等行政主管部门在审查物业项目规划设计和办理相关手续时,应严格执行有关法规和技术规范,充分考虑并满足以下物业管理的要求:

(一)应当按照房屋总建筑面积1‰-2‰的标准配置物业管理用房,但最低不低于100平方米;

(二)自然资源(规划)部门在审查建设工程设计方案和审批建设工程规划许可时,应当确定物业管理用房的位置和面积。业主委员会用房在物业管理用房中调剂。

(三)物业管理用房应当为地面以上、计算产权面积、编有房号并具有正常使用功能的房屋,位置应当便于物业管理活动;

(四)在办理房屋所有权首次登记时,开发建设单位应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料,不动产登记机构应当在房地产登记簿中注明物业管理用房的字样。

物业服务用房属于全体业主所有,任何单位和个人不得擅自变更用途;不得分割、转让、抵押和出租。

第四十一条〔开发建设单位前期管理义务〕开发建设单位在物业管理活动中承担下列义务:

(一)提供良好的物业管理条件,按规划设计要求进行配套设施建设,保证水、电、气等达到向最终用户计量和收费的条件,按要求配置物业管理用房;

(二)在物业交付使用前,开发建设单位必须与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

(三)依照法律、法规和合同约定承担物业保修责任,并向业主提供物业质量保证书和使用说明书;

(四)依法参加首次业主大会会议筹备工作,协助成立业主大会;

(五)在商品房销售时,公示前期物业管理合同和临时管理规约,约定小区内道路、绿地、车库、车位、会所、架空层、转换层和其他公共场所和设施的产权并将其列入销售合同条款;

(六)以未售物业业主身份承担相关义务;

(七)法律、法规和合同约定的其他义务。

第四十二条〔前期物业服务的承接与查验〕物业服务企业承接前期物业服务时,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,与建设单位对物业共用部位和共用设施设备进行查验,查验记录由双方参加查验的人员签字确认。物业服务企业应当自承接物业之日起十五日内,将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地县(区)人民政府物业行政主管部门备案。业主专有部分由业主查验,出现质量问题的,由业主向建设单位提出;业主向物业服务企业提出的,物业服务企业应当及时转告建设单位。建设单位应当承担维修责任。
   第四十三条〔建设单位移交管理用房和物业建设档案〕在办理物业承接手续时,建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和以下物业建设档案资料:

(一)物业的报建、批准文件,竣工总平面图,单体建筑结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)消防工程及消防设施、设备验收资料;

(五)物业管理区域内各类建(构)筑物、场所(地)设施、设备清单;

(六)物业及配套设施的产权清单;

(七)管理用房清单;

(八)物业的使用、维护、管理所必须的其他资料。

第四章 物业服务管理

第四十四条〔物业服务公开〕物业服务企业应当将下列信息予以公示:

(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

(四)公共水电费用分摊情况、物业管理费与房屋专项维修资金使用情况;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

第四十五条〔物业服务合同的内容〕物业服务企业承接物业管理项目时,应当按照有关规定签订物业服务合同。物业服务合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。

物业服务合同应明确以下内容:

(一)双方当事人和物业项目的基本情况;

(二)双方当事人的权利与义务;

(三)物业服务范围、服务内容和服务标准;

(四)物业服务企业收取物业服务费用的标准及支付方法;

(五)合同期限、合同解除的条件以及合同终止时物品及档案资料的移交方式等;

(六)违约责任及争议解决的方式;

(七)双方当事人约定的其他事项。

物业服务合同签定后,业主有权进行查询。

第四十六条〔物业服务合同的备案〕物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,向物业所在地县(区)人民政府物业行政主管部门备案,物业行政主管部门应当将备案的物业服务合同及时转告街道办事处(乡镇人民政府)。

第四十七条〔物业服务合同解除或续签〕解除或者续签物业服务合同,应当履行合同必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当提前60天书面通知。

物业服务合同解除或终止,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:

(一)物业项目的档案资料;

(二)提供物业服务期间形成的物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

(三)移交物业管理用房和属于业主所有的场地、设施设备;

(四)清算预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规和合同约定的其它事项。

物业服务合同的权利义务终止后,物业服务企业拒不退出物业服务区域、拒不移交物业管理用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的房屋专项维修资金的,业主大会决定后由业主委员会向人民法院提起相应诉讼。

第四十八条〔物业服务收费原则和标准〕物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公正、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费可以采取菜单制、包干制或酬金制等形式,具体收费形式和收费标准由业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定,并将约定的内容报市人民政府价格行政主管部门和物业行政主管部门备案。

物业服务企业在实施收费前,应当按照价格行政主管部门规定,实行明码标价公示制度。

第四十九条〔业主物业服务费用的交纳〕业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业服务企业按照合同约定和相关规定提供物业服务的,业主不得以未接受物业服务或者无需接受物业服务为由拒交物业服务费用。

业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公布等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,可以申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第五十条〔入住前后物业服务费用的承担〕业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担,业主入住后的物业服务费用,由业主全额承担。业主入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续。业主收到入住通知书后,在限定期限(不得超过1个月)内无正当理由不办理相应手续的,视为入住。

第五十一条〔公用事业单位终端收费〕物业管理区域内,供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等服务的最终分户业主或使用人。

前款所列单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止向最终用户提供服务。

物业服务企业自愿接受委托代收上述费用的,应当签订代收合同并向委托人收取佣金。

第五十二条〔安全防范服务〕物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供消防安全、电梯使用安全等安全防范服务,接受有关管理单位的安全防范指导,建立安全防范的管理制度和措施。协助专门机构做好物业管理区域内的电梯、防雷装置、消防设施和器材等设备的维护、检测和管理,提高物业服务企业及其从业人员的安全防范意识和能力,做好物业管理区域内的安全防范工作。发生事故时,能够采取应急措施,并及时向有关管理单位报告,协助做好救助、处置和调查工作。

第五章 物业使用维护与管理

第五十三条〔物业使用的禁止行为〕业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定,禁止有下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为;

(二)擅自改变房屋使用性质,占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为;

(三)违章搭建建筑物、构筑物等违反城乡规划管理规定的行为;

(四)擅自设置、改变烟道、排风、排水管道,在建筑物、构筑物上乱贴、乱写、乱画、乱挂,随意倾倒垃圾,抛掷杂物等违反市容环境卫生管理规定和危害人身安全的行为;

(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放异味、有毒、有害物质,或者超过规定标准的噪声等违反环境保护管理规定的行为;

(六)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

(七)赌博、利用迷信活动危害社会,饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

(八)侵占、损坏楼道、绿地等物业公用部位、公用设施设备等违反物业管理规定的行为;

(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的,应当予以制止,并报告有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的,由行为人恢复原状或依法赔偿。

第五十四条〔临时占用、挖掘道路或者场地〕任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。供水、供电、燃气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的,应当首先通知业主委员会和物业服务企业,征得同意并签订施工协议后方可施工,完工后须及时恢复原状,造成损失的应当予以赔偿。因发生水、电、气事故,确需实施抢修的,供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修,完工后须及时恢复原状,造成损失的应当予以赔偿。

第五十五条〔封闭阳台、安装户外设施〕业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观和安全。

第五十六条〔车辆停放管理〕物业管理区域内利用业主共有的道路或者其他场地设置的停车车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售;车位的设置、使用、收费等管理事项,由业主大会决定,所得收益扣除管理服务成本后,归全体业主所有。

设置车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和其他机动车通道,不得占用在空间范围和地面覆盖材料等方面不具备停放车辆条件的道路和场地,不得影响其他车辆和行人通行。

物业管理区域内车库、车位应当优先满足业主、物业使用人停车需要。

第五十七条〔房屋装饰装修〕业主或物业使用人需要装饰装修房屋的,应当首先告知物业服务企业,并遵守《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主,与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、装修垃圾清运处置、装修人员管理等有关事项签订房屋装饰装修管理服务协议,并进行现场监督。除垃圾清运费外,物业服务企业不得收取其他任何费用。

物业服务企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或业主规约的行为,应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止,对拒不改正的,应及时报告业主委员会并报告有关行政主管部门依法处理。

第五十八条〔建设单位售后维修责任〕建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。

建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经住房和城乡建设主管部门核实后,责令由建设单位承担维修责任。

第五十九条〔物业专有和共用部分的维护责任〕物业保修期满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责;物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担。

共用部位主要包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益型文体设施和公用设施设备使用的房屋等。

第六十条〔物业共用部位经营收益〕利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充房屋专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用,并应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。

第六十一条〔房屋专项维修资金的用途〕住宅物业、物业管理区域内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应该按照国家有关规定交存房屋专项维修资金。房屋专项维修资金属业主所有,专户存储,专款用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第六十二条〔房屋专项维修资金的交存〕业主在办理房屋入住手续前,应当将首期房屋专项维修资金交存至房屋专项维修资金专户。未按照规定交存的,建设单位或售房单位不得将房屋交付购买人。

业主分户账内房屋专项维修资金不足规定标准时,应当续存房屋专项维修资金;已办理房屋入住手续尚未交存首期房屋专项维修资金的,应当按照规定进行交存。

业主在办理房屋所有权首次、变更或者转移等登记时,应当向不动产登记机关提供足额交存房屋专项维修资金的相关凭证。

第六十三条〔房屋专项维修资金使用的原则〕房屋专项维修资金的使用按照下列规定分摊:

(一)物业管理区域内的公共设施、设备维修、更新、改造的费用,由全体业主按房屋的建筑面积比例共同承担;

(二)房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用,由相关业主按房屋的建筑面积承担;

(三)前期物业管理期间,不得使用房屋专项维修资金。物业的共用部位属于人为损坏的,费用由责任人承担。

(四)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从房屋专项维修资金中列支。

第六十四条〔业主房屋内部共用设施设备的监管责任〕业主应当配合物业服务企业对设置于房屋内部的物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。物业的共用部位、共用设施设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合,因相邻业主、使用人阻扰维修造成其他业主、使用人财产损失的,由责任人负责赔偿。

第六十五条〔老旧住宅小区改造及物业管理〕对已交付并且年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量差,无物业管理的老旧住宅小区(弃管楼),市、县(区)人民政府应当制定物业整治改造计划,完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅小区综合环境,逐步实施物业管理。老旧住宅小区的范围由市、县(区)人民政府确定。

老旧住宅小区由街道办事处(乡镇人民政府)指导成立业主组织,并选聘物业服务企业或者开展自治管理;改造完成后仍无法选聘物业服务企业或者开展自治管理的,由街道办事处(乡镇人民政府)或者受其委托的社区村(居)民委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主承担。

第六十六条〔投诉举报制度〕物业管理有关行政主管部门应当向社会公布投诉、举报方式。相关单位和业主可以通过政务服务热线或者各有关部门公布的投诉、举报受理方式,针对物业管理活动中的违法违规行为投诉、举报。

有关部门在接到投诉、举报后应当登记并及时受理。不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有关主管部门并告知投诉人、举报人。有关部门自受理之日起五个工作日内向投诉人、举报人回复办理情况。

第六十七条〔物业纠纷调解〕物业服务企业与业主发生物业服务争议的,当事人双方可以协商解决,也可以向物业行业管理协会、基层人民调解委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)申请调解。达成调解协议的,双方签订调解协议书;未达成调解协议的,可以依法向人民法院提起诉讼。

第六章 法律责任

第六十八条〔过渡性条款〕对违反本条例规定的行为,法律、行政法规和本省地方性法规已有法律责任规定的,从其规定。

第六十九条〔建设单位的法律责任〕建设单位违反本条例规定,由物业行政主管部门予以处罚:

(一)未按照规定通过招投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下的罚款;

(二)未按照时限将前期物业服务合同、临时管理规约报送备案的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

(三)未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房和物业建设档案资料的,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款;

第七十条〔物业服务企业的法律责任〕物业服务企业违反本条例规定,由物业行政主管部门予以处罚:

(一)未按照规定在物业管理区域内公布物业服务相关信息或者公示信息失实的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

(二)未与建设单位进行前期物业承接查验,签定物业承接查验协议和查验记录,并按照时限报送备案的,责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款;

(三)未按照规定对物业管理违法行为进行劝阻、制止,或者未及时报告有关主管部门的,处一千元以上五千元以下的罚款;

第七十一条〔业主和物业使用人的法律责任任〕业主和物业使用人违反本条例规定的,由物业行政主管部门或者相关行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照相关法律、法规予以处罚。给其他业主造成损失的,依法应当承担民事责任。

第七十二条〔业主大会、业主委员会的法律责任〕业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由物业行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的,撤销其决定,并通告全体业主。

第七十三条〔业主委员会委员的法律责任〕业主委员会委员不履行职责或者违反本条例规定的,由物业行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的或者持有百分之二十以上投票权数的业主提出集体罢免业主委员会委员的,由社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议,决定终止其委员资格或者选举新的业主委员会委员。业主委员会委员有异议的,可以向物业行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)申诉。

第七十四条〔有关部门和工作人员的法律责任〕物业行政主管部门或者其他有关行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会的工作人员,在对物业管理活动的监督管理或者协助管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第七十五条〔生效日期〕本条例自发布之日起三个月后施行。